Comment acheter et vendre un hôtel ou un restaurant ?

Que vous soyez intéressé par l’achat ou la vente d’un hôtel ou d’un restaurant parce que vous faites des recherches sur la façon d’acheter une propriété hôtelière ou un restaurant à l’avenir; ou que vous achetiez ou vendiez activement un hôtel ou un restaurant en ce moment et que vous deviez répondre à des questions brûlantes, ce guide vous mettra sur la bonne voie.

Principaux facteurs d’investissement dans un hôtel ou restaurant à vendre

hôtel restaurant à vendre

Facteurs d’investissement dans un hôtel

1. L’immobilier hôtelier ne ressemble à aucun autre

La première chose que tout le monde doit savoir sur l’investissement hôtelier est que les hôtels ne ressemblent à aucune autre propriété. C’est une propriété immobilière mais elle est si différente de tout autre type de propriété.

Les hôtels ont un aspect opérationnel complexe et dépendent fortement des clients pour décider d’un bail à la nuitée (location d’hébergement à la nuitée) par rapport à un bail d’appartement d’un an ou même un bail de 20 ans d’un bureau par exemple.

Cela rend les hôtels différents des autres propriétés et très réactifs aux changements du marché. Ils peuvent profiter pleinement d’une période chargée ou diminuer les risques d’une période de basse saison. Les hôtels peuvent également organiser des améliorations capitales ou opérationnelles de manière plus rapide par rapport à d’autres secteurs.

Bien sûr, cela implique également que les hôtels pourraient être les premiers à souffrir d’énormes perturbations sur le marché.

2. Quels sont les différents types d’hôtels ?

Les hôtels sont en outre classés en différents types de propriétés en fonction de leurs services et des commodités disponibles.

Hôtels à service complet : des marques et centres de villégiature de luxe aux marques haut de gamme et milieu de gamme. Ces hôtels offrent de nombreux services et commodités comme des commerces de détail sur place, des spas, des salles de réunion, des restaurants.

Ces hôtels nécessiteront généralement un grand volume de personnel et dépendront fortement de la concurrence existante sur le marché.

Si vous cherchez activement un hôtel ou un restaurant à vendre, nous vous recommandons de suivre l’adresse ci-jointe.

Hôtels à service sélectif

Il s’agit d’une catégorie entre les offres hôtelières à service complet et à service limité. Ils ont des services limités comme dans les propriétés à service limité; mais ont toujours un sous-ensemble des services que vous pourriez trouver dans une propriété à service complet.

Hôtels à service limité

Hôtels sans restaurant ni salles de banquet, mais ils peuvent toujours fournir certains services et commodités comme des piscines, un espace limité et des centres de remise en forme.

Hôtels pour séjours prolongés

Ils fournissent des logements temporaires et s’adressent en grande partie aux familles en cours de déménagement et aux voyageurs d’affaires en mission de longue durée. Ils offrent de plus grandes chambres de style suite avec des caractéristiques à la maison telles que des cuisines et l’accès à la buanderie. Ils offrent également des tarifs réduits sur les longs séjours.

Hôtels économiques

Ils limitent purement et simplement les coûts et offrent donc moins de commodités et de services..

3.. Qu’est-ce qui fait le succès d’un hôtel ?

Deux grands groupes de consommateurs sont à l’origine de la majorité de la demande hôtelière : les voyageurs d’affaires et les touristes.

Les voyages d’affaires ont tendance à stimuler la demande du dimanche au jeudi. Alors que les touristes stimulent la demande le week-end et pendant les périodes de pointe des vacances.

La demande est également saisonnière, comme les stations de ski qui connaîtront des pics d’occupation en hiver; tandis que les hôtels situés à proximité des centres de congrès peuvent s’attendre à une forte demande lors d’événements clés.

Par conséquent, il est essentiel de s’assurer que des partenaires opérationnels de qualité génèrent des revenus importants et créent la combinaison optimale d’activités sur un marché spécifique. Tout aussi importante sera la capacité d’un hôtel à convertir le chiffre d’affaires des chambres et de la nourriture et des boissons en résultat d’exploitation net.

Comment commencer à investir dans l’hôtellerie ?

Un point de départ évident pourrait être la perspective personnelle; cependant, les investisseurs doivent résister à l’envie de prendre des décisions d’investissement uniquement en fonction des expériences hôtelières qu’ils trouvent attrayantes.

Pour identifier l’investissement le plus solide, les investisseurs doivent commencer par :

  • Réalisation d’une analyse comparative à l’aide des mesures ADR et RevPAR parmi un groupe d’hôtels similaires sur le même marché.
  • Évaluer l’efficacité opérationnelle (marge bénéficiaire) qui peut varier considérablement d’une propriété à l’autre
  • Regarder les questions de prix. Un hôtel économique à un prix avantageux peut être un investissement beaucoup plus réussi que de payer le gros prix pour un hôtel de classe mondiale.

Ainsi, avant d’investir dans un hôtel, vous devez examiner les moteurs de la demande; vous assurer que la marque de l’hôtel vous convient, évaluer la gestion de l’hôtel et tenir compte des flux de trésorerie et des avantages fiscaux potentiels.

En tant qu’investisseur, vous devez tenir compte des risques associés à l’investissement dans les hôtels. En effet, un hôtel n’est pas un bien immobilier comme les autres. Vous devez faire vos devoirs et rassembler les bonnes données.

Les promoteurs ne construisent pas un hôtel et réfléchissent ensuite à la façon de le remplir d’invités. Au lieu de cela, ils conçoivent des hôtels autour des clients.

Comment évaluer un hôtel ?

Que vous envisagiez d’acheter un hôtel, d’en vendre un ou que vous envisagiez simplement l’un ou l’autre. L’une des plus grandes questions que vous vous poserez est de savoir comment évaluez-vous votre hôtel ?

La valeur de l’hôtel signifie fondamentalement combien d’argent on est prêt à payer lors de l’achat ou à recevoir lors de la vente d’un hôtel.

Même si lorsque vous pensez à un hôtel, certaines des images qui vous viendront à l’esprit :

  • La construction
  • Le service client
  • L’ambiance
  • La qualité
  • La nourriture
  • Les gens

L’hospitalité lors de l’approche de l’évaluation et de l’investissement hôtelier, vous devrez considérer un hôtel comme une série de flux de trésorerie.

La valeur d’un hôtel est principalement déterminée par le niveau de risque financier qu’il comporte et par la somme d’argent qu’un propriétaire pourrait potentiellement générer en étant propriétaire de cet hôtel.

Prix, valeur marchande et valeur d’investissement

Le prix de l’hôtel est le montant qu’un investisseur paie pour acheter un hôtel.

La valeur de marché hôtelière est le prix probable d’un hôtel sur un marché équitable à une certaine date (applicable à tous les investisseurs). Un marché équitable c’est :

  • Compétitif
  • Un pouvoir de négociation équilibré entre acheteur et vendeur
  • L’acheteur et le vendeur sont bien informés et prennent des décisions financières prudentes
  • Un temps substantiel est accordé pour la transaction
  • L’offre hôtelière est bien médiatisée
  • L’acheteur et le vendeur n’ont aucun lien de dépendance (pas de conflits d’intérêts)

La valeur d’investissement d’un hôtel est la valeur perçue par un investisseur spécifique. Chaque investisseur a une vision particulière de la valeur d’un hôtel; et peut avoir des projections d’exploitation et de coût du capital différentes, des projections de flux de trésorerie différentes.

Facteurs d’investissement dans un restaurant

Les restaurants sont devenus des investissements populaires ces dernières années, car les consommateurs occupés choisissent de dîner plus fréquemment; parfois plus d’un repas par jour.

L’examen de la croissance de l’industrie en fonction de sa part du dollar alimentaire des consommateurs et des ventes totales est impressionnant.

La pandémie a été difficile pour les restaurants de toutes tailles, mais les entreprises qui s’en sont mieux tirées étaient généralement de plus grandes franchises qui ont des points de vente dans tout le pays et proposent ce que l’on appelle des plates-formes omnicanales – des restaurants qui offrent aux clients plusieurs façons de commander, de payer et d’obtenir leurs repas.

Aujourd’hui, les consommateurs souhaitent une expérience cohérente, quel que soit le canal de vente qu’ils utilisent.

En règle générale, les restaurants de restauration rapide ont pu pivoter rapidement et s’adapter au fonctionnement pendant la pandémie.

De nombreux restaurants de restauration rapide proposaient déjà des services au volant et des commandes en ligne avec livraison sans contact en bordure de rue.

Investir dans les restaurants : les bases

Si vous souhaitez investir dans de petits restaurants à vendre, l’achat d’un restaurant existant peut être une excellente option pour devenir propriétaire d’un restaurant.

Vous pouvez éviter les premières années difficiles de démarrage d’un restaurant. Comme pour l’achat d’une franchise de restaurant, vous obtenez une reconnaissance instantanée du nom et une clientèle intégrée.

De plus, vous n’avez pas à créer un plan d’affaires et un menu à partir de zéro. Mais, lors d’un achat, vous héritez à la fois du bon et du mauvais, et il est crucial de se poser les bonnes questions avant d’investir dans des propriétés de restauration.

Questions à se poser avant d’acheter une propriété de restaurant :

1. Pourquoi le propriétaire vend-il le restaurant ?

C’est la question la plus critique : pourquoi le propriétaire veut-il vendre le restaurant s’il réussit ? En règle générale, deux raisons principales poussent les propriétaires à vendre :

Les propriétaires peuvent vouloir prendre leur retraite ou être las d’être leurs propres patrons.

Exploiter un restaurant est un travail difficile, et les longues heures peuvent avoir des conséquences néfastes. Des complications de santé, des problèmes familiaux ou d’autres problèmes personnels peuvent inciter certaines personnes à vendre. Si cela ne fonctionne pas pour les propriétaires, vous devez être sûr que vous êtes prêt à l’exécuter.

Ils ne gagnent peut-être pas suffisamment d’argent pour couvrir leurs frais et souhaitent mettre le restaurant en vente le plus tôt possible, avant de subir une perte plus importante.

2. Comment sont les finances du restaurant ?

Avant d’acheter un restaurant, vous devez savoir s’il s’agira d’une entreprise viable. Peu importe à quel point vous aimez ce lieu de tacos ou à quel point il semble réussi, vous devez examiner attentivement ses finances ainsi que le prix demandé.

La diligence raisonnable vous informera de tout problème important dès le départ. En fait, si vous envisagez de demander un prêt aux petites entreprises, vous devez créer un aperçu détaillé des finances du plan d’affaires de votre restaurant.

Vous et votre comptable devez examiner tous les états financiers, y compris les profits et pertes, les états des flux de trésorerie, les bilans, les relevés bancaires et les antécédents fiscaux.

Les éléments que vous devriez examiner comprennent :

  • Les ventes d’aliments et de boissons (mensuelles et annuelles)
  • Coûts de main-d’œuvre
  • Les coûts des aliments
  • Les moyennes de vérification.

Examinez également le coût des services publics, du loyer, des assurances et des taxes. Examinez les contrats des fournisseurs existants et l’état de tous les actifs (en particulier l’équipement) que vous allez acheter.

Regardez les dettes que vous assumeriez – à qui devrez-vous de l’argent, combien et quelles sont les mensualités ?

Si un propriétaire refuse de vous montrer les livres, n’allez pas plus loin. Toute personne sérieuse au sujet de la vente devrait fournir une image précise de la santé financière de son restaurant.

Le propriétaire peut vous demander de signer un accord de non-divulgation stipulant que vous ne partagerez pas ses informations avec d’autres parties.

3. Y a-t-il des problèmes fiscaux ou des problèmes juridiques ?

Les fermetures de restaurants sont souvent dues au non-paiement des taxes de vente ou des charges sociales. Ces obligations s’aggravent rapidement sous les sanctions gouvernementales, et vous voulez éviter ce genre de problèmes. Autres légalités à rechercher : salaires impayés, poursuites judiciaires des clients, arriérés de loyer, citations des services de santé, etc. Il peut être judicieux d’engager un avocat pour examiner tous les dossiers publics afin d’éviter ces problèmes.

4. Comment est l’emplacement ?

À moins que vous ne connaissiez déjà le restaurant à vendre, vous devriez faire des recherches sur la région et vous poser plusieurs questions pour vous aider à déterminer sa valeur et sa place dans votre portefeuille.

Questions incluant mais sans s’y limiter :

  • L’emplacement est-il avantageux, est-il situé dans une zone achalandée ?
  • Le restaurant est-il dans un centre commercial ou est-il autonome ?
  • Est-il suffisamment visible pour attirer les piétons et les voitures qui passent ?
  • Y a-t-il suffisamment de places de stationnement ?
  • Comment est la concurrence à proximité ?
  • De nouveaux restaurants ont-ils ouvert qui pourraient attirer les clients ?
  • Quelles sont les futures conditions du bail ?

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